Рубить головы высоткам

«Новая» уже писала, к чему приводит неконтролируемая застройка окраин — вокруг Петербурга вместо благополучных пригородов для среднего класса растут гетто. Существовать в них будет трудно, продать еще сложнее — жилье на социально напряженных территориях будет дешеветь.

Когда стало понятно, что мегастройки на границе города и области чреваты социальной и транспортной катастрофой, команда нового областного губернатора притормозила около двадцати проектов многоэтажек. В спешном порядке были приняты градостроительные нормативы — в них прописано, сколько жилья можно строить на определенном участке, сколько при нем должно быть школ, садов и скверов, сколько людей можно поселить на квадратный километр, какой площади дворы и какой высоты дома должны быть в Ленобласти. Небоскребы оказалась вне закона: дома не могут быть выше 16 этажей в городах, выше 9 — в деревнях и не могут занимать больше десяти процентов территории в новых кварталах. 

Но остался вопрос: что делать с уже согласованными проектами? И как контролировать соблюдение нормативов, если основные полномочия в планировании застройки переданы муниципальным властям? Каждый глава как удельный князь со своими депутатами формирует градостроительную политику поселения в соответствии с собственными представлениями о прекрасном.
«К сожалению, генпланы муниципальных образований слабо увязаны между собой и никак не учитывают общее развитие региона. Бывает, что на планах дороги одна в другую не входят, как было на границе Бугров и Мурино, — говорит вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев. — В генпланах поселений, которые еще не приняты, заложено серьезное увеличение площади под многоэтажное жилищное строительство. С этим мы намерены бороться».

Генеральные планы поселений — единственное, что обязаны согласовывать с областью муниципалы, но отдельные проекты они могут принимать сами. Эти документы должны соответствовать принятым нормативам, но отследить каждый проект отделу из пяти человек в областной администрации не под силу. Если косяк находят — выдают предписание, которое муниципалы могут проигнорировать. И тогда — долгий суд, за время которого дома будут построены, а школы, садики, дороги — нет.

Администрация Ленобласти борется за то, чтобы хоть как-то контролировать застройку региона. «У нас 220 муниципальных образований, два десятка из них примыкают к городу и точно требуют увязки между собой градостроительных планов, — уверен Георгий Богачев. — Вряд ли они смогут справиться сами. Поэтому в окрестностях Петербурга градостроительное планирование должно быть централизовано. Иначе нас ждет настоящий коллапс. 20-километровая зона вокруг Петербурга должна стать зоной особого регулирования».

Воевать и договариваться

Пока особой зоны вокруг Петербурга нет, проекты, которые могут стать очагами социальной и транспортной напряженности, замораживаются. На прошлой неделе в области перекрыли кислород «муравейнику» в деревне Янино во Всеволожском районе. Муниципалы «Заневского сельского поселения» сначала одобрили проект, по которому компания «РосСтрой» («дочка» СУ-155) планировала построить 750 тысяч квадратных метров жилья на 97 гектарах. Но под нажимом областного комитета по архитектуре и градостроительству отменили свое решение. Причина — в генплане поселения земли имеют статус сельскохозяйственных, строить на них жилье нельзя. Кроме того, отметили чиновники, в проекте не обозначена очень важная дорога к Всеволожску (ее создание позволит убрать транзитный транспорт из Колтушей и деревни Старой) и превышена плотность жилого фонда (общая площадь квартир на гектар).

Правда, застройщик, купивший землю пять лет назад, отвергает все претензии: прежнее правительство включило земли в границы сельского поселения с целью строительства жилья, статус земель закреплен в Правилах землепользования и застройки в конце 2012 года, а генплан Заневского поселения появился только в мае 2013-го. Вопрос о приоритете градостроительных документов, вероятно, придется решать в суде.

Продолжаются судебные разбирательства администрации и с компанией NCC, которая в стремлении создать «благоприятное окружение для жизни» (так написано на сайте девелопера) взялась строить девять 22 — 25-этажных зданий в общей сложности на 150 тысяч квадратных метров с одним маленьким детским садом — на шести гектарах земли в Мурино.

Чиновники оспорили выдачу согласований на строительство. В результате переговоров инвестор и власти как будто пришли к компромиссу — компания убирает один дом, увеличивает детский сад, а Муринское поселение на этой территории находит место для строительства школы. «Мы бы не препятствовали строительству комплекса в таком виде, но компания обратилась в суд. Будем судиться», — уверяют в областной администрации. 27 июня проект планировки второй очереди «Эланда» (4 жилых дома) был отклонен на градсовете, степень подготовки документов признана недостаточной.

Положительные примеры — когда властям и застройщикам удается договориться — тоже есть. В Мурино Центр долевого строительства планировал построить 500 тысяч кв. м жилья на 30 гектарах, но после отмены проекта планировки сошлись на 330 тысячах кв. м с садиками и школами.

Метод пряника

«Мы не можем совсем запретить строительство многоэтажек, — считает Георгий Богачев. — Квартиры в них дешевле, и для многих это единственная возможность купить жилье. Но всеми способами будем обеспечивать приемлемые условия проживания в этих комплексах, отвоевывать место для дороги, школы, детского сада».

Убеждение, что высотки экономически выгоднее, потому что обеспечивают самую высокую плотность застройки, крайне живуче среди девелоперов. Хотя эксперты давно доказали, что не только кварталы девятиэтажек, но и плотная трехэтажная застройка может дать не меньший выход квадратных метров — благодаря отсутствию пустырей, которые неизбежно образуются между великанами. И жить в домах, которые «ниже сосен», человеку гораздо комфортнее. Но пока жилье в муравейниках покупают, застройщикам нет необходимости экспериментировать.

Так что «добровольно-принудительный порядок» — пожалуй, единственное средство на пути от сиюминутной выгоды к достойному существованию в будущем.