Зачем нужны новые ПЗЗ и чем плохи старые

25 декабря 2015 18:39 / Экономика

Новые правила землепользования и застройки пройдут через слушания уже в январе.

Городские власти решили не давать населению слишком расслабляться во время новогодних каникул. 11 января петербуржцы выйдут на работу, а уже с 13 по 20 января в каждом районе города состоятся публичные слушания по проекту новых Правил землепользования и застройки.

В течение четырех дней после слушаний каждый имеет право подать поправки к проекту. Эксперт ЗакСа Александр Карпов при поддержке "Красивого Петербурга" и Форума пространственного развития провел семинар для тех, кто хочет поучаствовать в изменении города к лучшему. По словам Карпова, в Комитете по градостроительству и архитектуре ожидают несколько тысяч поправок от граждан.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – второй по важности документ городского планирования после генплана. Здесь для каждой территории Петербурга определены градостроительные регламенты, которые устанавливают два важнейших параметра. Во-первых, виды разрешенного использования: то есть какие капитальные объекты здесь можно строить. Во-вторых, предельные параметры строительства. Для каждой территории определены минимальное количество машино-мест, минимальная доля озеленения земельного участка и т. д.

То есть именно в ПЗЗ определяется, можно ли рядом с вашим домом воткнуть небоскреб, нужно ли в квартале строить парковку при новом строительстве, а также можно ли делить и объединять земельные участки.

Простой путь

Зачем нужны новые правила и чем плохи старые? Новые принимаются, потому что не так давно были внесены изменения в генплан, а ПЗЗ должны полностью ему соответствовать.

Это, кстати, первый пункт приложения сил для активистов. Если вас беспокоит будущее какой-то территории (например, любимого парка или квартала, где стоит ваш дом), попробуйте сравнить, как она отражена в генплане и ПЗЗ. Если границы зон не совпадают, имеет смысл после слушаний подать поправку об исправлении этих границ в ПЗЗ.

Правда, как заметил Александр Карпов, провести такое сравнение – задача нетривиальная. Точно наложить генплан на проект ПЗЗ при наличии в них лишь слабых топографических ориентиров очень сложно. К счастью, действующий генплан сейчас выложен на сайте региональной геоинформационной системы. А вот посмотреть проект ПЗЗ куда сложнее. Он доступен только в виде картинок одним PDF-файлом на сайте КГА, а также для всех желающих в немного более удобном виде – по ссылкам в конце статьи.

Материалы размещены также в зданиях районных администраций, где будут проходить слушания, но, по мнению активистов, в совершенно непригодном для восприятия и анализа виде.

"Важный момент: в четверг на встрече в Законодательном собрании главный архитектор города Владимир Григорьев сказал, что выявляется много ошибок в проекте ПЗЗ: мол, никуда не деться от человеческого фактора, – поделился Александр Карпов. – На вопрос, будут ли в КГА возражать, если граждане станут сообщать о таких ошибках, Григорьев ответил, что, напротив, будут благодарны за помощь".

ВРИ не стесняйся

Но границы – действительно момент технический. Там, где они в проекте ПЗЗ не совпадают с генпланом, чиновники и сами хотят все поправить. Дьявол же кроется в деталях, а именно – в градостроительных регламентах, которые состоят из видов использования земельных участков и предельных параметров.

Вторым основанием для принятия новых правил стало обновление федерального законодательства. Минэкономразвития установило исчерпывающий список видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и создало соответствующий классификатор. "Классификатор написали исходя из налогообложения, – пояснил эксперт. – Поэтому иногда объединение каких-то видов под одним кодом выглядит странно". Например, кодом 12.0 – земельные участки общего пользования – обозначены скопом и улично-дорожная сеть, и тротуары, и береговые полосы, и скверы, и бульвары, и площади, и даже малые архитектурные формы благоустройства. Потому что налогов с них взять не удастся в принципе – вот в один код и запихнули. Чуть не насмешкой выглядит на этом фоне то, что в отдельный код 1.12 выделено пчеловодство – это же хозяйственная деятельность!

Из кодов классификатора, как из конструктора, проектировщики ПЗЗ собирали виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны. Например, в нашу любимую зону зеленых насаждений общего пользования ТР2 включены следующие ВРИ: коммунальное обслуживание, обеспечение правопорядка, охрана природы, пользование водными объектами, территории общего пользования. Это основные виды, капитальные объекты под такие цели по умолчанию можно строить во всех рекреационных зонах.

Есть еще условно разрешенные виды использования для рекреационных зон: культурное, религиозное, общественное питание, развлечение и спорт. Их строительство можно разрешить в ТР2 в особых случаях.

Чего в этих списках не хватает? Правильно, хоть какого-то упоминания о зеленых насаждениях! Их размещение вообще не является теперь видом использования земли. Это еще не значит, что все парки можно будет вырубить без сожаления. Но определить точную площадь зеленых насаждений в каждом сквере теперь стало очень непросто.

Зеленые зоны без зелени

Чтобы понять истинный, глубинный смысл ПЗЗ, нужно детально разобраться в видах разрешенного использования – ведь для каждого из них определены предельные параметры.

Для простого петербуржца есть три важнейших предельных параметра: максимальная высота зданий, минимальное количество машино-мест и минимальная доля озеленения земельного участка. Например, минимальная площадь озеленения для индивидуального жилья – 40%. Нормально, наверное? Для природных заказников (код 9.1 "Охрана природных территорий") – минимум 95%. Тоже вроде ничего.

А вот для объектов социального обслуживания – код 3.2 – минимальная площадь озеленения определена в 60%. К ним относятся почта, собес, благотворительные организации, детские дома, ночлежки для бездомных и т. п. Конечно, было бы прекрасно, чтобы все эти здания стояли в тени дерев. Но реально ли сделать так, чтобы земельный участок каждого отделения почты был на 60 процентов покрыт цветочками и кустиками?

При этом, как мы уже сказали, каким должно быть минимальное озеленение в скверах и парках (ТР2) – осталось вовсе непонятным. Среди предельных параметров зоны ТР2 минимума озеленения нет, только отсылка к "общим правилам". В "общих правилах" много всего хорошего написано, а вот минимальная площадь озеленения для ТР2 как-то случайно не указана.

Можно попробовать зайти с другого конца, через ВРИ. Основным видом разрешенного использования для ТР2 теперь, видимо, являются общественные пространства (не охрана же порядка!). Но для них тоже минимум не установлен. Значит, остается обратиться к пункту "прочее" – для которого минимум озеленения составляет 15% земельного участка.

Получается, теперь в скверах и парках можно оставить 15 процентов газонов с деревьями? А остальное занять религиозными и развлекательными объектами, отделами полиции, площадями и проездами?

"Раньше, пока Минэкономразвития не приняло свой налогоориентированный классификатор, у нас был специальный вид разрешенного использования земли – для размещения садов, скверов и т. п. И минимум озеленения для него был строго определен – 70 процентов. Теперь же такого ВРИ больше не существует. Это очевидный ляп, мы будем вносить соответствующие поправки в проект ПЗЗ – пока думаем, в каком виде, – пояснил Александр Карпов. – Надеюсь, что КГА пойдет навстречу".

Что делать?

Что же делать активным петербуржцам, которые покопаются в ПЗЗ, найдут там вопиющие недостатки и захотят их исправить? Им нужно подготовить поправки к ПЗЗ, которые надо подать не позже чем через четыре дня после слушаний.

Александр Карпов советует давать как можно более подробные обоснования и подкрепления для своих поправок. Причем чем сложнее проблема, тем более вдумчивым должно быть описание. Если речь идет о несоответствии ПЗЗ генплану – то и объяснять ничего не нужно, чиновники за такую поправку только спасибо скажут. А если вы хотите внести какие-то принципиальные изменения в хитросплетения регламента – тут придется расстараться.

Беда в том, что никакие подкрепления и обоснования не гарантируют того, что вашу поправку вообще кто-то внимательно прочитает. Обрабатывать их будут чиновники КГА, после чего объединят в пакеты (голосовать за и против) и выдадут комиссии по землепользованию и застройке.

Да-да, теперь ПЗЗ принимает не Заксобрание, а правительство своим постановлением. Поэтому окончательное решение о поправках в ПЗЗ будут принимать не в парламенте, а на заседании комиссии, в которую, по счастью, все же входят депутаты.

Из полутора десятков членов комиссии пятеро – избранники народа: Антипов, Вишневский, Ковалев, Комолова, Алексей Макаров. Они имеют право вытащить какие-то поправки из подготовленных КГА пакетов и заставить комиссию рассматривать их отдельно.

Соответственно, если вы хотите, чтобы ваша поправка не затерялась в тысяче других, желательно организовать ей "продвижение". "Я вижу три пути продвижения, – пояснил на семинаре Александр Карпов. – Первый: вы знакомы лично с кем-то из членов комиссии или чиновников КГА. Тогда можно обратиться к ним и лоббировать. Второй – обращение к депутатам. Либо к одному из пяти, входящих в состав комиссии, либо к вашему депутату на территории – чтобы он озадачил своих коллег". "Третий путь, – тут Александр Семенович издал вздох бесконечно замученного человека, – через меня".

В процессе мозгового штурма после семинара было решено создать на базе движения "Красивый Петербург" площадку для обсуждения поправок, которые захотят подавать граждане. Александр Карпов обещал по мере возможности просматривать появляющиеся там сообщения, так что это одна из возможностей лоббирования вашей поправки.

Расписание слушаний для каждого из районов можно посмотреть на сайте КГА. Проект ПЗЗ можно увидеть в зданиях районных администраций, на сайте КГА, а также – в более удобном формате – по нижеследующим ссылкам.